Vous dessinez votre maison en 2027, vous déposez le permis en 2028 et vous emménagez en 2029 : quelle réglementation s’applique à votre projet ? Le terme RE 2028 peut laisser croire qu’une nouvelle norme va remplacer la RE2020. Ce n’est pas le cas. La RE2020 prévoit déjà plusieurs paliers de renforcement : en 2025, en 2028 puis en 2031.
Pour savoir lequel concerne votre projet, la première date à regarder est celle du dépôt du permis de construire. Et tout ne devient pas plus exigeant en 2028 : le principal durcissement porte sur le carbone de la construction.
À retenir
- RE2028 : c’est un nouveau palier de la RE2020, pas une nouvelle réglementation.
- Date clé : regardez d’abord l’année de dépôt de votre permis.
- Ic construction : cet indicateur mesure l’impact carbone des matériaux, des équipements et du chantier. Son niveau devient plus exigeant en 2028 puis en 2031.
- Ic énergie : il évolue encore en 2028 pour certains logements raccordés à un réseau de chaleur.
- Énergie et confort : dans le droit actuel, l’isolation, les consommations d’énergie et le confort d’été ne reçoivent pas de nouveau cran général en 2028 pour les logements.
- Plafond applicable : il dépend aussi des caractéristiques et des modulations propres à votre projet.
- Votre premier réflexe : vérifiez la date prévue du permis avant de modifier votre projet pour « respecter la RE2028 ».
RE2028 et RE2031 ne remplacent pas la RE2020
La RE2020 fixe, pour les constructions neuves, des exigences en matière d’énergie, de carbone et de confort d’été. Pour les logements, elle s’applique depuis 2022 et prévoit dès l’origine une montée progressive.
Cette progression se fait par étapes. Les textes parlent de jalons, nous utiliserons ici le mot paliers. Un premier niveau s’applique depuis 2022, un renforcement est intervenu en 2025, puis d’autres sont prévus en 2028 et en 2031.
Comme 2028 marque un nouveau niveau d’exigence, l’expression RE2028 s’est imposée par commodité. Même logique pour RE2031. Ces termes sont pratiques, mais ils peuvent laisser croire à deux nouvelles réglementations.
En réalité, le calendrier se lit ainsi :
RE2020 : palier 2022 → palier 2025 → palier 2028 → palier 2031.
La vraie question pour votre projet n’est donc pas « quand une nouvelle RE2028 entrera-t-elle en vigueur ? », mais quel palier de la RE2020 s’appliquera au moment où votre permis sera déposé ?
Quel palier RE2020 s’appliquera à votre projet ?
Pour savoir si votre projet relève du palier 2025, 2028 ou 2031, regardez l’année de dépôt de la demande de permis de construire. Ce n’est ni la date de début du chantier, ni celle de l’achèvement ou de votre emménagement qui détermine la valeur de référence d’Ic construction.
Pour une maison individuelle, la date de dépôt du permis détermine le palier RE2020 de référence.Pour une maison individuelle, le calendrier se lit ainsi :
| Dépôt du permis | Palier RE2020 | Valeur de référence Ic construction |
|---|---|---|
| 2022 à 2024 | Palier 2022 | 640 kg CO₂e/m² |
| 2025 à 2027 | Palier 2025 | 530 kg CO₂e/m² |
| 2028 à 2030 | Palier 2028 | 475 kg CO₂e/m² |
| À partir de 2031 | Palier 2031 | 415 kg CO₂e/m² |
Une maison livrée en 2029 n’est donc pas automatiquement soumise au palier 2028. Si son permis a été déposé en décembre 2027, la valeur de référence du palier 2025 reste celle à prendre en compte pour Ic construction.
L’effet de date est concret : un même projet déposé en décembre 2027 se réfère à 530 kg CO₂e/m², contre 475 kg CO₂e/m² s’il est déposé en janvier 2028.
Ce changement ne suffit toutefois pas à décider d’avancer un dépôt. Le calendrier doit rester compatible avec une conception suffisamment aboutie et le plafond réellement applicable dépend aussi des caractéristiques du projet.
475 kg CO₂e/m² n’est en effet pas forcément le plafond final de votre maison. La RE2020 prévoit des modulations selon certaines caractéristiques du bâtiment, par exemple sa surface, la présence de combles aménagés ou encore sa localisation géographique et son altitude.
Le bureau d’études part donc de la valeur de référence du palier pour déterminer le plafond Ic construction réellement applicable à votre projet.
Ce qui change réellement en 2028 et 2031
Le principal durcissement prévu en 2028 concerne Ic construction, l’indicateur qui mesure l’impact carbone des matériaux, des équipements et du chantier.
Pour le résidentiel, la trajectoire est la suivante :
| Palier | Maison individuelle | Logement collectif |
|---|---|---|
| 2025 | 530 kg CO₂e/m² | 650 kg CO₂e/m² |
| 2028 | 475 kg CO₂e/m² | 580 kg CO₂e/m² |
| 2031 | 415 kg CO₂e/m² | 490 kg CO₂e/m² |
À titre de repère, les valeurs du premier palier, entre 2022 et 2024, étaient de 640 kg CO₂e/m² pour une maison et de 740 kg CO₂e/m² pour un logement collectif.
Passer de 530 à 475 kg CO₂e/m² ne signifie pas qu’il faut retirer 55 kg de carbone à un isolant ou remplacer automatiquement un matériau par un autre. Ic construction est calculé à l’échelle du bâtiment : structure, produits de construction, équipements et chantier contribuent au résultat.
Ic énergie évolue aussi pour les logements raccordés à un réseau de chaleur
Si votre maison est raccordée à un réseau de chaleur urbain, sa valeur de référence Ic énergie passe de 200 à 160 kg CO₂e/m² en 2028. Pour une maison non raccordée, elle reste à 160 kg CO₂e/m².
En logement collectif, même logique : 320 → 260 kg CO₂e/m² pour les projets raccordés à un réseau de chaleur, et 560 → 260 si ce réseau est classé (un classement décidé par la collectivité, qui peut rendre le raccordement obligatoire dans certains secteurs). Pour un immeuble non raccordé, la valeur reste à 260. Dans le résidentiel, aucun nouveau cran Ic énergie n’est actuellement prévu en 2031.
Isolation, consommation et confort d’été : pas de nouveau cran général en 2028
Pour les maisons et logements collectifs, le droit actuellement en vigueur ne prévoit pas de nouveau cran général en 2028 pour :
- le Bbio, qui traduit les besoins du bâtiment en chauffage, refroidissement et éclairage ;
- le Cep, qui encadre sa consommation d’énergie primaire ;
- le Cep,nr, consacré à la part d’énergie primaire non renouvelable ;
- le confort d’été, mesuré par un indicateur appelé DH.
Ce que la RE2028 n’impose pas
| Affirmation | Ce que prévoit réellement la RE2020 |
|---|---|
| « La RE2028 remplace la RE2020 » | ❌ Non : 2028 est un palier de la RE2020 |
| « 50 % de matériaux biosourcés seront obligatoires » | ❌ Aucune règle générale de ce type |
| « Le bois sera obligatoire » | ❌ Non |
| « Il faudra partout une résistance thermique R > 4,5 » | ❌ Aucun seuil général de ce type n’est créé en 2028 |
| « Toutes les maisons auront un plafond de 475 kg CO₂e/m² » | ❌ Non : 475 est une valeur de référence avant modulations |
Ce qui a déjà changé dans la RE2020 en 2026
Plusieurs règles de la RE2020 ont déjà évolué en 2026. La plupart concernent le logement collectif ou des bâtiments particuliers.
Si vous faites construire une maison individuelle, cette section sert surtout de point de repère sur les changements déjà entrés en vigueur avant 2028.
Depuis le 1er mai 2026, la RE2020 couvre de nouveaux usages : hôtels, commerces, restaurants, crèches, établissements de santé ou sportifs, aérogares ainsi que des bâtiments industriels et artisanaux.
Le décret du 18 mars 2026, applicable aux permis et déclarations préalables déposés depuis le 1er juillet 2026, a introduit d’autres adaptations.
Il prévoit notamment des modulations pour tenir compte de certains choix de conception, comme des plafonds plus hauts ou des balcons et loggias en logement collectif. Il adapte aussi les règles pour les réseaux de chaleur associés à un système de refroidissement, les immeubles de grande hauteur et certaines surélévations.
Ces évolutions ne modifient pas les valeurs de référence 2028 présentées plus haut.
Qu’est-ce que le palier 2028 peut changer dans votre maison ?
Le palier 2028 ne vous impose pas une recette de construction. La RE2020 fixe une performance à atteindre, pas une maison-type.
Pour vous, l’enjeu est surtout de vérifier assez tôt quels choix pèsent sur le calcul carbone, tant que plusieurs solutions peuvent encore être comparées sans redessiner le projet.
Quatre familles de choix pèsent directement sur le résultat :
- La structure : demandez quelles variantes constructives ont été comparées avant de figer les plans et les quantités de matériaux.
- L’enveloppe : murs, toiture, planchers, isolation et menuiseries participent au calcul. Ces choix sont plus simples à arbitrer pendant la conception qu’une fois le projet avancé.
- Les équipements : leur fabrication, leur entretien et leurs remplacements participent à Ic construction. L’énergie qu’ils consommeront pendant l’utilisation du logement relève, elle, d’Ic énergie.
- Les données environnementales : demandez si les principaux produits retenus disposent d’une fiche de déclaration environnementale et sanitaire (FDES) établie par le fabricant. Sans donnée spécifique, le calcul retient une donnée environnementale par défaut, généralement plus pénalisante.
Le bois, les matériaux biosourcés ou le béton bas carbone peuvent faire partie des leviers étudiés. Aucun d’eux n’est imposé par le palier 2028, et aucun ne garantit à lui seul la conformité.
Votre meilleur moment pour agir se situe donc avant de figer la structure, l’enveloppe et les équipements : demandez une première évaluation d’Ic construction, comparez les variantes encore possibles, puis recalculez après les changements importants.
Maison neuve ou VEFA : faut-il déjà viser le niveau 2028 ?
Cela dépend d’abord de la date prévue de votre permis. Anticiper 2028 peut être utile, mais cela ne signifie pas que vous devez systématiquement concevoir votre logement selon le palier suivant.
Votre permis sera déposé avant 2028
Si votre permis relève du palier 2025, viser volontairement la valeur de référence 2028 n’a pas d’intérêt réglementaire.
Une livraison en 2028 ou en 2029 ne change pas cette règle. Vous pouvez néanmoins garder des choix suffisamment souples si le calendrier du projet reste susceptible d’évoluer.
Votre dépôt peut basculer de 2027 à 2028
C’est le cas qui mérite le plus d’attention. Plutôt que d’essayer d’atteindre 475 kg CO₂e/m² par précaution, demandez au bureau d’études d’évaluer le même projet selon les deux scénarios : dépôt avant le 1er janvier 2028 et dépôt à partir de cette date.
Vous saurez ainsi si le projet respecte déjà le palier 2028 ou quels choix devraient être revus pour y parvenir.
Vous pourrez ensuite arbitrer le calendrier avec votre constructeur ou votre bureau d’études, sans précipiter un dépôt ni découvrir trop tard qu’un changement de palier oblige à reprendre des choix déjà figés.
Votre permis est prévu en 2028 ou après
Dans ce cas, concevez dès le départ avec le palier applicable à la date prévue du dépôt.
Faites évaluer Ic construction avant de figer la structure, l’enveloppe et les principaux équipements afin de garder plusieurs variantes possibles.
Au 9 septembre 2026, les valeurs 2028 présentées dans cet article sont celles du droit en vigueur. D’autres évolutions ont été annoncées concernant le confort d’été et la trajectoire carbone.
L’incertitude porte sur la cible réglementaire, pas sur la méthode : évaluer le carbone tôt reste utile. Vérifiez les règles une nouvelle fois avant le dépôt.
Vous achetez un logement en VEFA
En vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), demandez au promoteur :
- la date de dépôt du permis ;
- le palier RE2020 applicable ;
- le système de chauffage prévu ;
- le traitement du confort d’été ;
- les principales solutions constructives ;
- les attestations RE2020 qui vous seront remises.
Attention à la mention « RE2028 » dans un argumentaire commercial. Demandez toujours sur quelle date de permis et sur quelles exigences réglementaires précises elle repose.
RE2028 va-t-elle augmenter le prix des logements ?
Il n’existe pas aujourd’hui de pourcentage permettant d’affirmer qu’une maison relevant du palier 2028 coûtera 5 %, 7 % ou 10 % plus cher.
Chaque projet combine des choix constructifs, des équipements, un terrain et des contraintes différentes.
Le rapport d’évaluation de la RE2020 remis au Gouvernement en 2025 fournit néanmoins des mesures réalisées sur des périmètres différents. Sur 16 opérations RE2020 observées, les coûts enregistrés étaient en moyenne 4,5 % supérieurs à ceux de projets RT2012.
Ces opérations ne constituent pas un échantillon de bâtiments réglementairement soumis au palier 2028 : ce chiffre ne mesure donc pas son surcoût.
Le rapport rappelle également une étude antérieure estimant à 7 % le surcoût d’un projet de logements collectifs conçu pour atteindre le niveau 2028. Il souligne que ce chiffre, issu d’un cas particulier, a ensuite beaucoup circulé : vous ne pouvez pas l’appliquer automatiquement à une maison individuelle.
À l’échelle de toute la trajectoire, le rapport projette enfin +11 % de surcoût d’investissement entre 2022 et 2031, avec des effets d’apprentissage et de volume susceptibles d’en absorber une partie.
Ces données montrent que la mise en œuvre et le renforcement progressif de la RE2020 s’accompagnent de surcoûts observés ou projetés, mais aucune étude ne permet aujourd’hui de convertir le seul passage au palier 2028 en un pourcentage applicable à votre projet.
La méthode la plus utile consiste à demander au bureau d’études de chiffrer l’écart entre plusieurs variantes de votre projet, avant que les choix deviennent coûteux à reprendre.
Pour aller plus loin : ce webinaire 2025 du Hub des prescripteurs bas carbone présente plusieurs leviers étudiés pour atteindre le palier 2028 à moindre coût. Il complète l’analyse économique ci-dessus mais ne remplace pas les textes réglementaires actualisés en 2026.
Que faire maintenant si votre projet arrive autour de 2028 ?
Quelle que soit l’issue des ajustements encore en cours, Vous pouvez déjà agir sur huit points pour éviter de découvrir trop tard qu’un changement de calendrier ou de conception modifie votre conformité.
- Fixez une date probable de dépôt du permis. C’est elle qui détermine le palier RE2020 à prendre en compte.
- Identifiez le palier et la valeur de référence Ic construction correspondant à votre logement.
- Demandez le plafond réellement applicable à votre projet. Les modulations prévues par la réglementation peuvent modifier la valeur de référence.
- Faites établir une première évaluation carbone avant de figer la structure, l’enveloppe et les principaux équipements.
- Comparez plusieurs variantes tant que ces choix peuvent encore évoluer sans reprendre tout le projet.
- Vérifiez les données environnementales utilisées dans le calcul, en particulier pour les produits et équipements qui pèsent le plus.
- Demandez un nouveau calcul après toute modification importante des plans, matériaux ou équipements.
- Ne visez pas volontairement la limite réglementaire exacte. Le projet doit rester conforme malgré les choix encore susceptibles d’évoluer avant le dépôt.
Si votre permis peut basculer entre 2027 et 2028, demandez une évaluation selon les deux paliers. Vous saurez ainsi ce que changerait réellement le passage d’une date de dépôt à l’autre.
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FAQ sur la RE2028
La RE2028 et la RE2031 vont-elles remplacer la RE2020 ?
Non. RE2028 est le nom couramment donné au palier prévu en 2028 à l’intérieur de la RE2020. Le cadre réglementaire reste la RE2020 : les exigences carbone deviennent plus strictes en 2028, puis à nouveau en 2031.
Une maison livrée en 2029 devra-t-elle respecter la RE2028 ?
Pas forcément. Pour la valeur de référence d’Ic construction, c’est l’année de dépôt du permis qui compte, pas l’année de livraison. Une maison achevée en 2029 avec un permis déposé en 2027 relève donc du palier applicable aux dépôts 2025-2027.
Le bois ou les matériaux biosourcés seront-ils obligatoires en 2028 ?
Non. Le palier 2028 n’impose ni le bois ni un pourcentage général de matériaux biosourcés. La RE2020 fixe une performance carbone à respecter : plusieurs solutions constructives peuvent permettre de l’atteindre selon les caractéristiques du projet.
Les panneaux solaires seront-ils obligatoires avec la RE2028 ?
Non. Le palier 2028 n’impose pas de panneaux photovoltaïques sur les maisons individuelles. Des obligations solaires existent pour certaines catégories de bâtiments et de parcs de stationnement, mais elles relèvent d’autres dispositions réglementaires que ce palier de la RE2020.
La RE2028 va-t-elle interdire les chaudières gaz ?
Ce n’est pas une nouvelle interdiction créée par le palier 2028. Les exigences carbone de la RE2020 limitent déjà fortement l’utilisation du gaz comme chauffage principal dans les logements neufs, depuis 2022 pour les maisons individuelles et depuis 2025 pour le logement collectif.
RE 2028 : commencez par la date du permis
Si votre projet se situe autour de 2028, votre première vérification ne concerne ni le bois, ni l’isolation, ni les panneaux solaires.
Commencez par estimer la date probable de dépôt de votre permis de construire.
C’est elle qui vous dira quel palier de la RE2020 prendre en compte et si votre projet risque réellement de basculer entre les exigences 2025 et 2028.
Une fois cette date posée, vous saurez quelles questions transmettre au constructeur ou au bureau d’études. Avant cela, modifier votre projet pour « anticiper la RE 2028 » revient surtout à agir sans savoir quelle règle s’appliquera.
Pierre Chatelot est rédacteur en chef de ConstructionDurable.net, média dédié à la construction écologique et à l’habitat bas carbone. Diplômé en Aménagement du Territoire (Paris 1 Sorbonne), il a travaillé plus de 10 ans dans l’immobilier et le logement social, notamment comme directeur du développement d’un promoteur (150 logements livrés).
Spécialiste des matériaux biosourcés, de l’habitat léger et des énergies renouvelables, il a publié plus de 100 articles, lus par 50 000 lecteurs.