Une opération dont le permis sera déposé en 2028 se dessine bien avant cette date. Lorsque l’étude carbone devient assez précise pour mesurer la marge, le principe constructif, les sous-sols, les façades ou les équipements peuvent déjà être largement orientés.
Le risque n’est donc pas de découvrir la « RE 2028 » en 2028, mais de constater trop tard que les décisions prises ne laissent plus assez de leviers pour tenir la cible.
RE2028 désigne ici le palier 2028 de la RE2020. Les valeurs citées concernent principalement le logement collectif ; la méthode reste utile pour les autres bâtiments neufs.
Voici comment piloter simultanément la cible, le calcul et les incertitudes de votre opération, de la programmation jusqu’à l’achèvement.
À retenir
- Logements collectifs, permis déposé à partir de 2028 : la valeur de référence actuelle est de 580 kgCO₂e/m² avant modulations.
- Votre cible peut être plus exigeante que le minimum réglementaire si le cahier de prescriptions d’un aménageur, une charte, un bailleur ou un acquéreur l’impose.
- Certaines décisions difficiles à reprendre se prennent quand le calcul reste incertain : évaluez-les avant de les verrouiller.
- Produits, quantités et données environnementales peuvent modifier le résultat ; à partir de 2028, une forte dépendance aux données par défaut peut aussi réduire le plafond applicable.
- Le permis ne fige pas l’ACV : Ic construction doit pouvoir être justifié avant le début des travaux, et l’étude d’achèvement doit refléter le bâtiment réalisé.
- Suivez donc votre marge jusqu’à l’achèvement, plutôt que de vous fier à un calcul réalisé une seule fois.
- Aucun surcoût universel « RE2028 » : chaque chiffre dépend du type d’opération, de la période et des hypothèses de l’étude.
Le vrai calendrier du risque carbone d’une opération
Le paradoxe est simple : plus votre opération avance, plus le calcul carbone devient précis, et moins il reste de leviers faciles à actionner. À l’esquisse, beaucoup de données restent provisoires, alors que la morphologie du bâtiment, son infrastructure ou son principe constructif peuvent encore évoluer.
Au stade du dossier de consultation des entreprises (DCE), quantités et références se précisent, mais reprendre ces choix devient nettement plus contraignant.
| Stade de l’opération | Question carbone à traiter | Précision disponible | Leviers restants |
|---|---|---|---|
| Programmation / esquisse | Quelle cible faut-il réellement atteindre ? | Faible à moyenne | Très nombreux |
| APS | Quels choix risquent de fragiliser cette cible ? | En progression | Nombreux |
| APD / PRO / DCE | Les choix et quantités consolidés maintiennent-ils la marge ? | Élevée | Plus limités |
| Consultation | Les offres et variantes restent-elles compatibles avec l’étude ? | Élevée mais mouvante | Limités |
| Chantier | Les produits et quantités réellement mis en œuvre changent-ils le résultat ? | Très élevée | Faibles |
| Achèvement | L’étude correspond-elle au bâtiment effectivement réalisé ? | Maximale | Très faibles |
APS : avant-projet sommaire ; APD : avant-projet définitif ; PRO : études de projet.
Le meilleur moment pour traiter un risque carbone n’est donc pas forcément celui où vous savez le calculer avec le plus de décimales. C’est celui où vous disposez du niveau d’information suffisant pour décider avant qu’un choix devienne difficile à reprendre.
Le dépôt du permis n’est pas une phase de conception, mais un jalon réglementaire. Sa place varie selon l’organisation de l’opération ; sa date fixe en revanche le palier RE2020 applicable (voir notre guide pour comprendre quel palier RE2020 concerne votre projet).
Selon le séquencement retenu, ce palier peut donc être arrêté alors que l’étude carbone n’a pas encore atteint le niveau de précision de l’APD.
580 kgCO₂e/m² n’est pas forcément votre plafond
Pour des logements collectifs dont le permis est déposé à partir de 2028, 580 kgCO₂e/m² est la valeur de référence actuellement prévue pour l’Ic construction, l’indicateur qui mesure l’impact carbone des produits, des équipements et du chantier.
Ce chiffre n’est pas forcément le plafond applicable à votre opération.
Des modulations liées aux caractéristiques du projet ajustent cette valeur. Votre marge correspond à l’écart entre ce plafond propre au projet et l’Ic construction calculé.
Elle peut donc bouger des deux côtés : l’Ic calculé évolue lorsque quantités, produits ou données se précisent ; le plafond peut lui aussi évoluer avec les modulations du projet ou, à partir de 2028, lorsque l’impact des données environnementales par défaut dépasse un seuil réglementaire.
Une même marge ne rassure pas autant à l’APS qu’en fin de consultation.
Important – septembre 2026
La valeur de 580 kgCO₂e/m² citée dans cet article est celle des textes actuellement en vigueur pour le logement collectif à partir de 2028, avant modulations. Le Gouvernement a cependant annoncé un réexamen des seuils carbone de la construction à partir des données environnementales les plus récentes. Au 11 septembre 2026, aucun nouveau texte modifiant cette valeur 2028 n’a été identifié.
Si la demande de permis de votre opération doit être déposée en 2028 ou après, vérifiez donc de nouveau le seuil applicable avant le dépôt du permis.
Pour aller plus loin : le Hub des Prescripteurs Bas Carbone et le CSTB dressent le bilan de la RE2020 et analysent les conditions de passage au jalon 2028 :
Programmation : fixez la cible avant de chercher les kg de CO₂
Avant de comparer des variantes constructives, commencez par une question plus simple : quelle cible votre opération doit-elle réellement atteindre ? Le minimum réglementaire n’est pas toujours la seule référence.
Le cahier de prescriptions d’un aménageur, une charte locale, un bailleur ou un acquéreur institutionnel peut imposer un niveau plus exigeant, par exemple celui d’un palier futur.
Le phénomène existe déjà. Selon une estimation rapide du rapport d’évaluation de la RE2020 remis au Gouvernement en 2025 par Robin Rivaton, 15 000 à 25 000 logements collectifs sur environ 220 000 autorisés entre mai 2024 et avril 2025 seraient déjà produits au niveau du jalon 2028, avant qu’il ne s’applique.
Première vérification pour un directeur de programme : distinguer le seuil réglementaire applicable du niveau réellement contractualisé sur l’opération.
Une fois cette cible fixée, concentrez-vous sur les choix les plus difficiles à reprendre : morphologie et compacité, sous-sols et stationnement, infrastructure, principe constructif, façades et grands systèmes énergétiques.
À ce stade, les études pré-permis sont coûteuses en fonds propres alors que l’opération reste à risque. Une évaluation carbone macroscopique peut suffire si elle permet d’identifier les décisions susceptibles de peser le plus sur la trajectoire carbone du projet.
Ce sont ces choix qu’il faudra comparer plus précisément à l’APS.
APS/APD : utilisez l’ACV pour arbitrer, pas pour constater
À l’APS, l’analyse du cycle de vie (ACV) sert à départager les choix structurants repérés en programmation tant qu’ils restent ouverts : hypothèse → variante → comparaison → décision.
Pour qu’une comparaison aide réellement à décider, calculez les variantes avec des hypothèses et un niveau de données comparables. Si l’une repose sur des données par défaut et l’autre sur des données spécifiques, une partie de l’écart observé peut venir du calcul plutôt que du projet lui-même.
Mettez ensuite carbone et coût côte à côte. Une étude du Hub des Prescripteurs Bas Carbone, menée en 2021 sur trois opérations réelles, relève une forte variabilité de l’équation coût-carbone entre les projets, mais aussi au sein d’un même projet.
Une variante pertinente ailleurs ne sera donc pas automatiquement la meilleure pour votre opération.
À voir : restitution de l’étude « Quelle équation coût-carbone pour réussir la RE2020 ? » par l’IFPEB.
Pour un système énergétique, regardez également l’Ic énergie, qui mesure l’impact carbone des consommations d’énergie pendant l’exploitation.
À l’APD, quantités, systèmes et prescriptions se consolident. L’ACV vérifie alors que les arbitrages successifs préservent la marge. Reste à s’assurer que ce qui sera acheté et posé correspondra à ce qui a été calculé.
Vos données environnementales ont pu changer
Certaines fiches de déclaration environnementale et sanitaire (FDES) dites « A1 » ont désormais atteint leur échéance de retrait. Les dernières concernées par le calendrier de la base nationale INIES, établies selon l’ancienne version NF EN 15804+A1, sont arrivées à échéance au 1er juillet 2026.
Les données archivées ne peuvent plus être utilisées dans de nouveaux projets. Si une première étude s’appuyait sur une fiche depuis archivée, vérifiez avec votre bureau d’études quelle donnée retenir lors de l’actualisation du calcul.
Consultation et chantier : protégez votre marge carbone
À la consultation, le risque change de nature : les références, fournisseurs et quantités proposés par les entreprises remplacent peu à peu les hypothèses de l’étude.
Le rapport Rivaton décrit précisément ce basculement : chaque entreprise arrive avec ses propres références, les données environnementales changent, l’étude doit être reprise et un seuil atteint en conception peut alors être dépassé.
Une équivalence technique n’est pas une équivalence carbone
Un produit peut remplir la même fonction et respecter le cahier des clauses techniques particulières (CCTP) sans produire le même résultat dans l’ACV : sa donnée environnementale, la quantité nécessaire ou sa durée de vie de référence peuvent différer.
Une variante qui touche un poste significatif du calcul ne s’accepte donc pas sur sa seule équivalence technique ou économique. Son incidence carbone doit aussi être vérifiée avant validation.
À partir de 2028, surveillez les données par défaut
Pour le logement collectif, un coefficient de modulation appelé Mided renforce cet enjeu. À partir de 2028, lorsque l’impact associé aux données environnementales par défaut et valeurs forfaitaires dépasse 250 kgCO₂e/m², le plafond Ic construction est réduit de 30 % de la fraction dépassant ce seuil.
Au-delà de 250 kgCO₂e/m², ces données peuvent donc peser deux fois : elles contribuent à l’Ic construction calculé et entraînent une modulation négative du plafond.
Repérez dès le DCE les lots encore calculés avec des données par défaut et demandez aux entreprises les données environnementales des produits qu’elles proposent.
Désignez le valideur avant les premières variantes
Qui vérifie l’impact carbone d’une variante ou d’une substitution avant son acceptation ?
Selon l’organisation de l’opération, ce rôle peut revenir au bureau d’études, à la maîtrise d’œuvre, à l’assistant à maîtrise d’ouvrage (AMO) ou au maître d’ouvrage. L’essentiel est de fixer la responsabilité, les informations à fournir et le circuit de validation avant la consultation.
Prévoyez aussi les mises à jour de l’ACV dans les missions, avec leur rémunération. Le rapport Rivaton relève à la fois la difficulté à faire financer les reprises de métrés et de calculs, et le temps consommé par les allers-retours de consultation.
Le même circuit reste utile en chantier : une rupture d’approvisionnement ou un changement de fournisseur peut aussi modifier le calcul. Conservez la trace des produits réellement posés, car l’attestation d’achèvement comprend un contrôle de cohérence de dix données environnementales utilisées dans l’ACV.
Enfin, un permis modificatif ne déclenche pas à lui seul une nouvelle attestation RE2020 lors de son dépôt. Les évolutions du projet doivent néanmoins être intégrées à l’étude actualisée utilisée pour justifier la conformité du bâtiment à l’achèvement.
Balcons, hauteur sous plafond, RCU, IGH : les ajustements 2026
Le décret n° 2026-200 du 18 mars 2026, applicable aux demandes de permis et déclarations préalables déposées depuis le 1er juillet 2026, a ajouté plusieurs modulations.
En logement collectif, le plafond Ic construction tient désormais compte de la surface d’agrément extérieur : balcons, loggias et certaines terrasses. La hauteur sous plafond moyenne, au-delà de 2,50 m, module aussi les exigences, énergétiques comme carbone.
Le texte traite également les bâtiments raccordés à un réseau de chaleur urbain (RCU) classé et équipés d’une climatisation, et adapte certains coefficients pour les immeubles de grande hauteur (IGH).
Conséquence pratique : si votre permis n’est pas encore déposé, réexaminez avec votre bureau d’études les arbitrages réalisés sous les anciennes règles, notamment sur les balcons ou la hauteur sous plafond.
Vérifiez également que les nouvelles modulations ont bien été intégrées aux seuils calculés pour votre opération.
Combien coûte réellement l’anticipation du palier 2028 ?
Il n’existe pas de surcoût universel « RE2028 ». Les chiffres disponibles ne portent ni sur les mêmes bâtiments, ni sur les mêmes périodes, ni sur les mêmes postes.
| Chiffre | Ce qu’il mesure | Ce qu’il ne faut pas en conclure |
|---|---|---|
| +4,5 % | 16 opérations RE2020 comparées à des projets RT2012 ; matériaux, équipements et construction seulement | « RE2028 coûte +4,5 % » |
| +7 % | Un projet de logements collectifs extrapolé au niveau 2028, dans une estimation de 2022 | « Tous les collectifs prendront +7 % » |
| +2 %, soit ≈ 28 €/m² de surface de plancher | Étape 2028 de décarbonation dans le scénario du rapport | Un tarif applicable à toute opération |
| 5 → 11,5 €/m² | Prestations intellectuelles estimées par l’IFPEB ; le niveau 2028 inclut suivi de chantier et réemploi | Le prix standard d’une ACV |
| +11 % | Surcoût d’investissement cumulé projeté sur 2022–2031 | Le surcoût du seul palier 2028 |
Tous ces chiffres sont repris ou établis par le rapport Rivaton. Il précise que son propre scénario de coûts, dont le +2 % et le +11 %, a été construit dans le cadre des FDES A1, format depuis retiré de la base INIES, et prévient que, sans progrès suffisants sur les données environnementales, ce +11 % pourrait être dépassé.
Le rapport reconnaît enfin qu’il ne mesure pas le coût du temps : coordination et allers-retours entre bureau d’études, architecte et maître d’ouvrage. C’est précisément celui qu’un pilotage anticipé cherche à limiter.
Budgétez donc les études et leurs mises à jour dès le départ, plutôt que de découvrir le coût des reprises tardives.
Checklist : 10 contrôles avant de figer votre opération
- Palier réglementaire : la date probable de dépôt du permis et le palier RE2020 correspondant sont identifiés.
- Cible réelle : les exigences d’un aménageur, d’une charte, d’un bailleur, d’un acquéreur ou d’un label ont été distinguées du minimum réglementaire.
- Plafond Ic construction : le plafond propre à l’opération, après modulations, est connu.
- Choix structurants : les décisions difficiles à reprendre ont été repérées avant verrouillage.
- Variantes : les principaux scénarios encore ouverts ont été comparés avec des hypothèses homogènes et mis en regard de leur coût.
- Données provisoires : les postes fondés sur des quantités ou des produits incertains, ainsi que les lots encore calculés avec des données par défaut, sont identifiés.
- Marge carbone : elle est suivie et documentée à mesure que le projet se précise.
- Consultation : les exigences carbone utiles sont bien traduites dans les pièces du marché.
- Validation : la personne chargée de vérifier variantes et substitutions est clairement désignée.
- Mises à jour : les actualisations de l’ACV jusqu’à l’achèvement sont prévues dans les missions et budgétées, et la trace des produits réellement posés est conservée.
Gardez des leviers tant que vous avez encore le choix
Le principal risque du palier 2028 n’est pas seulement le niveau carbone à atteindre. C’est le moment où vous découvrez l’écart entre votre projet et cette cible.
Tant que structure, infrastructure, façades, systèmes ou références produits peuvent encore évoluer, plusieurs arbitrages restent ouverts. Après la consultation et l’engagement des marchés, les corrections deviennent plus contraintes.
La bonne stratégie consiste donc à piloter la cible, le calcul et les incertitudes au rythme du projet.
Sécuriser une opération face à la RE2028, ce n’est pas viser le seuil au dernier moment : c’est conserver des leviers tant que le calcul peut encore vous surprendre.
Pierre Chatelot est rédacteur en chef de ConstructionDurable.net, média dédié à la construction écologique et à l’habitat bas carbone. Diplômé en Aménagement du Territoire (Paris 1 Sorbonne), il a travaillé plus de 10 ans dans l’immobilier et le logement social, notamment comme directeur du développement d’un promoteur (150 logements livrés).
Spécialiste des matériaux biosourcés, de l’habitat léger et des énergies renouvelables, il a publié plus de 100 articles, lus par 50 000 lecteurs.