Faut-il construire plus ou mieux ?
Dans les villes françaises saturées, où le foncier constructible se raréfie et où la loi Zéro Artificialisation Nette (ZAN) impose de nouvelles limites, la surélévation d’immeubles s’impose comme une réponse à la fois pragmatique et écologique.
Sans emprise au sol, elle permet d’augmenter la surface habitable, de densifier les centres urbains, et de valoriser le patrimoine bâti existant.
Mais attention : surélever un bâtiment ne se résume pas à poser quelques étages sur un toit plat.
C’est un défi technique multidimensionnel, qui mobilise les compétences croisées de l’ingénierie structurelle, de la thermique, de l’acoustique et de la gestion des réseaux.
Chaque projet impose de composer avec l’existant, de repenser les circulations, de sécuriser les fondations et de respecter les normes réglementaires en vigueur – notamment la RE2020, les exigences du PLU, et les contraintes de résistance au feu et d’accessibilité.
Dans cet article, nous décryptons les principaux obstacles techniques à surmonter pour mener à bien une surélévation d’immeuble, avec un focus sur les solutions concrètes, les matériaux adaptés (bois, acier, CLT, béton allégé), les innovations récentes (BIM, préfabrication modulaire) et les cas d’étude emblématiques en France.
Une lecture essentielle pour tous ceux qui souhaitent densifier intelligemment, concevoir durablement, et maîtriser les risques techniques de ces projets verticaux.
À retenir : checklist pour réussir techniquement une surélévation d’immeuble
- Évaluer la portance de la structure existante avec un diagnostic approfondi (structure, fondations, descentes de charges)
- Choisir des matériaux légers et performants comme le bois lamellé-croisé (CLT), l’acier ou le béton cellulaire
- Prévoir une isolation acoustique renforcée entre l’ancien et le nouveau (chape acoustique, double ossature, traitement des bruits d’impact)
- Anticiper les réseaux techniques : électricité, eau, VMC, colonne montante, évacuation des eaux usées
- Organiser le chantier : accès, grutage, nuisances, phasage en site occupé
- Intégrer les contraintes réglementaires dès la conception : RE2020, sécurité incendie, PLU, accessibilité PMR
- Communiquer avec les habitants si le bâtiment est occupé pendant les travaux
Pourquoi surélever un bâtiment est un défi technique majeur
Un chantier sur l’existant : source de complexité
Contrairement à une construction neuve, une surélévation impose d’intervenir sur une structure déjà en place, souvent occupée, vieillissante, ou peu documentée. Ce contexte rend l’exercice aussi stratégique que délicat.
Travailler en site occupé signifie composer avec des contraintes multiples : nuisances sonores, poussières, cohabitation avec les habitants ou les usagers, accès restreints aux parties communes, sécurité accrue sur site.
Il faut non seulement organiser le chantier dans des volumes restreints, mais aussi garantir le confort minimal et la sécurité des occupants durant toute la durée des travaux. Cela suppose une logistique millimétrée et un phasage très précis.
À cela s’ajoute le vieillissement de la structure existante. Beaucoup de bâtiments potentiellement surélevables datent des années 1950 à 1980, avec des matériaux et des méthodes constructives qui ne répondent plus aux normes actuelles.
Le béton peut avoir perdu en compacité, les aciers de ferraillage peuvent être oxydés, et les assemblages d’origine mal documentés. Dans bien des cas, l’étude de faisabilité nécessite des sondages destructifs et des modélisations structurelles complexes.
Enfin, la cohabitation avec le tissu urbain environnant crée d’autres défis. Accès au chantier, emprise sur voirie, livraison des matériaux, levage des modules… tout doit être pensé à l’échelle du quartier.
Le voisinage, souvent sensible aux nuisances et aux atteintes à la vue ou à la lumière, peut également constituer un frein si le projet n’est pas bien anticipé sur le plan social et juridique.
A lire : Pourquoi la surélévation d’immeubles est l’avenir des villes bas carbone
Une superposition de contraintes à résoudre simultanément
La surélévation n’est pas un problème technique isolé, mais un empilement de contraintes interdépendantes.
Chaque intervention touche simultanément plusieurs systèmes du bâtiment, dont l’équilibre global peut facilement être rompu si l’un d’eux est négligé.
| Domaine concerné | Contraintes techniques principales |
|---|---|
| Structure | Capacité portante, reprises de charges, contreventement, stabilité sous séisme ou vent |
| Thermique | Isolation continue, traitement des ponts thermiques, conformité RE2020, inertie thermique |
| Acoustique | Isolation des bruits d’impact et aériens entre niveaux, désolidarisation des planchers, normes NRA |
| Réseaux techniques | Raccordement aux colonnes, surdimensionnement éventuel, compatibilité des débits et pressions |
| Sécurité incendie | Voies d’évacuation, désenfumage, cloisonnement coupe-feu, conformité avec la réglementation ERP/PMR |
Le véritable défi réside dans la maîtrise des interfaces : entre ancien et neuf, entre techniques anciennes et solutions contemporaines, entre réglementation existante et contraintes projetées.
Une surélévation mal pensée peut générer des désordres structurels, des pertes de performance énergétique, ou des inconforts majeurs pour les usagers.
D’où l’importance, dès la phase de conception, d’adopter une approche globale et coordonnée, mobilisant architectes, ingénieurs structure, thermiciens, acousticiens et entreprises de travaux spécialisés.
Les 5 grands défis techniques à surmonter
Assurer la stabilité de la structure porteuse
La première question à se poser avant tout projet de surélévation est simple : le bâtiment peut-il supporter un poids supplémentaire ? Mais la réponse, elle, nécessite une série d’analyses structurelles poussées.
La descente de charges – autrement dit, la manière dont les poids se répartissent depuis la surélévation jusqu’aux fondations – doit être recalculée en tenant compte du système constructif existant, souvent méconnu.
Béton armé, briques creuses, planchers à poutrelles-hourdis ou dalles pleines : chaque typologie impose des contraintes spécifiques.
Un diagnostic structurel permet d’identifier les points faibles de l’édifice : fissures, défauts d’enrobage des aciers, surcharges ponctuelles non prévues.
Ces résultats orientent ensuite les calculs de renfort, qui peuvent aller de simples poutres métalliques ajoutées dans les refends, jusqu’à des micropieux installés pour reprendre les efforts jusqu’au bon sol, notamment lorsque les fondations sont insuffisantes.
Dans certains cas, il faut combiner plusieurs techniques : injection de résine, poutres en T inversées, contreventements métalliques, voire remplacement partiel des planchers intermédiaires.
La stabilité de l’ensemble repose alors sur une recomposition de l’équilibre originel du bâtiment, sans compromettre sa structure.
A lire : La surélévation des bâtiments : une solution à la crise du logement
Répondre aux exigences thermiques (RE2020)
Une surélévation implique la création d’une nouvelle enveloppe thermique, soumise à la réglementation environnementale RE2020, même lorsqu’elle s’ajoute à un bâtiment ancien.
Cela signifie que les murs, toitures et ouvertures créés doivent présenter une isolation performante, une étanchéité à l’air rigoureuse, et un niveau de confort d’été suffisant, sans recours excessif à la climatisation.
La continuité de l’enveloppe isolante, le traitement des ponts thermiques (en particulier au niveau des liaisons plancher-mur ou toiture-pignon), et le choix des matériaux à la fois isolants et légers sont des facteurs décisifs.
Les solutions les plus courantes combinent des panneaux isolants biosourcés (laine de bois, fibre de bois dense, ouate de cellulose), intégrés dans des caissons préfabriqués en ossature bois ou CLT.
Ces systèmes permettent d’atteindre des valeurs de résistance thermique (R) élevées sans alourdir la structure ni augmenter les épaisseurs de mur de manière excessive.
L’un des enjeux clés : garantir l’équilibre entre performance thermique, poids limité, et temps de mise en œuvre réduit, tout en respectant les exigences de perméabilité à l’air et de ventilation imposées par la RE2020.
Maîtriser l’acoustique entre ancien et surélévation
Souvent reléguée au second plan, l’isolation acoustique est pourtant un point de friction récurrent dans les projets de surélévation. Elle conditionne le confort des occupants et la conformité réglementaire (notamment vis-à-vis de la NRA – Nouvelle Réglementation Acoustique).
Le défi principal : la transmission des bruits d’impact (bruits de pas, chocs, vibrations) entre les niveaux existants et les nouveaux. Si la jonction entre les planchers n’est pas désolidarisée, les bruits se propagent facilement, générant des tensions en copropriété.
Les solutions recommandées incluent :
- la mise en place de planchers flottants ou chapes acoustiques allégées,
- l’intégration de sous-couches résilientes (liège, mousse polyuréthane, fibres végétales),
- ou encore la création d’une double ossature désolidarisée.
Les bruits aériens, eux, sont traités par l’ajout de matériaux isolants dans les cloisons (laine de bois, ouate), combinés à des systèmes de cloisonnement spécifiques.
Le tout doit répondre aux exigences du classement acoustique minimal C, voire viser les performances BBC Rénovation si le projet s’inscrit dans une logique énergétique globale.
Adapter les réseaux techniques existants
Surélever un bâtiment, c’est aussi complexifier sa mécanique interne. L’ensemble des réseaux techniques (électricité, eau, chauffage, ventilation) doit être étendu, redimensionné, voire recréé partiellement, pour alimenter les nouveaux niveaux.
Les colonnes montantes doivent souvent être doublées ou renforcées. Le raccordement des eaux usées impose des pentes suffisantes et des gaines traversant plusieurs niveaux, dans des cages parfois étroites.
L’installation d’un nouveau système de VMC, voire d’une VMC double flux, est fréquemment nécessaire pour assurer le renouvellement d’air tout en respectant les débits réglementaires.
La coordination avec les réseaux existants suppose une analyse précise de la capacité des installations : puissance électrique disponible, diamètre des canalisations, compatibilité des systèmes de chauffage ou de production d’eau chaude.
Une mauvaise anticipation peut entraîner des surcoûts majeurs ou des litiges post-travaux.
Sécuriser les accès et les circulations verticales
Dès lors que l’on ajoute un ou plusieurs niveaux, se pose la question de l’accessibilité verticale et de la sécurité incendie. Peut-on prolonger l’escalier existant ? Faut-il ajouter un ascenseur ? Les circulations permettent-elles une évacuation rapide en cas d’urgence ?
En fonction de la hauteur atteinte et du type d’usage (logement, ERP, mixte), il peut être nécessaire d’intégrer :
- une nouvelle cage d’escalier respectant les normes de largeur et de protection au feu,
- un ascenseur PMR conforme aux seuils d’accessibilité,
- un désenfumage naturel ou mécanique,
- un éclairage de sécurité avec autonomie en cas de coupure électrique.
Ces adaptations doivent s’insérer dans une structure existante souvent contraignante, et nécessitent une réflexion conjointe entre l’architecte, le coordonnateur SSI, et le bureau de contrôle.
Une mauvaise coordination peut invalider tout le projet sur le plan réglementaire ou rendre la surélévation inexploitée faute d’accès conforme.
Les solutions techniques éprouvées
Diagnostics et études approfondies en amont
La réussite d’un projet de surélévation repose d’abord sur une phase de conception rigoureuse, fondée sur des diagnostics pluridisciplinaires.
Ces études ne se limitent pas à une analyse structurelle : elles doivent croiser les données thermiques, acoustiques, géotechniques et réglementaires, afin de proposer un projet cohérent avec le bâtiment existant, le site et le futur usage.
Les études structurelles vérifient la capacité portante de l’ensemble (murs porteurs, fondations, planchers intermédiaires) et orientent les éventuels renforts à prévoir.
Les études thermiques s’assurent que la nouvelle enveloppe respecte les exigences de la RE2020.
Côté acoustique, une campagne de mesures peut identifier les transmissions sonores critiques à corriger entre les niveaux.
Enfin, une étude géotechnique de reconnaissance permet de valider les caractéristiques du sol et la profondeur des fondations existantes.
De plus en plus de maîtres d’ouvrage font appel à des outils de scan 3D, de photogrammétrie ou de modélisation BIM, qui permettent de visualiser précisément les contraintes spatiales et structurelles.
Ces technologies facilitent également la coordination entre les lots techniques et les entreprises, en réduisant les imprévus de chantier.
Renforcement structurel et technique ciblé
Lorsque le bâtiment d’origine ne peut pas supporter directement les charges supplémentaires liées à la surélévation, il faut envisager un renforcement structurel ciblé, proportionné au projet.
Les techniques les plus courantes incluent :
- les reprises en sous-œuvre, avec micropieux ou longrines de renfort,
- le contreventement latéral, via des cadres métalliques ancrés sur les façades,
- l’ajout de poutres secondaires ou de raidisseurs au sein des murs porteurs.
Dans les bâtiments anciens, les planchers d’origine peuvent être fragilisés ou sous-dimensionnés.
La sécurisation des planchers intermédiaires passe alors par la pose de renforts métalliques, le remplacement des solives dégradées, ou l’intégration de panneaux structurels modernes type OSB ou CLT, contribuant à la portance globale.
Le tableau suivant synthétise les principales méthodes de renfort selon les contraintes rencontrées :
| Problème identifié | Solution technique recommandée |
|---|---|
| Fondations insuffisantes | Micropieux, longrines, dalle de répartition |
| Faible stabilité latérale | Contreventements métalliques ou béton armé |
| Planchers anciens sous-dimensionnés | Solives renforcées, panneaux OSB/CLT, poutres mixtes |
Systèmes constructifs adaptés
Le choix du système constructif est déterminant pour limiter la surcharge, accélérer le chantier, et atteindre les objectifs de performance thermique, acoustique et environnementale.
Les solutions les plus répandues aujourd’hui sont :
- l’ossature bois, légère, modulable, à haute performance thermique,
- le CLT (Cross Laminated Timber), autoportant, rapide à poser et bien adapté à la préfabrication,
- les structures métalliques légères, souvent utilisées pour les extensions avec grandes portées ou contraintes de reprises ponctuelles.
Le principal avantage de ces systèmes est leur rapport poids/performance, particulièrement adapté aux projets de surélévation.
La préfabrication en atelier permet également de réduire la durée du chantier, de limiter les nuisancespour les habitants, et de garantir une qualité d’exécution élevée, notamment dans les interfaces entre réseaux et structure.
Témoignage :
« Grâce à une structure bois/acier préfabriquée, nous avons réduit le chantier à 6 semaines sans interrompre l’activité des commerces en rez-de-chaussée. L’intégration des réseaux et des isolants en amont a permis d’éviter tout démontage postérieur. »
— Margaux D., architecte associée – Projet de surélévation mixte à Lyon, 2023
Gérer un chantier de surélévation : un défi en soi
Planification et coordination millimétrées
Un chantier de surélévation ne s’improvise pas. Il exige une planification rigoureuse et une coordination étroite entre les acteurs du projet, du diagnostic initial jusqu’à la livraison.
La clé de la réussite tient dans un phasage optimisé, qui permet d’intervenir efficacement sur un bâtiment occupé tout en réduisant les délais d’exécution.
En phase conception, l’intégration des études techniques (structure, thermique, acoustique, réseaux) doit être anticipée dès la phase APS ou PRO, afin de limiter les modifications en cours de chantier.
Le recours à un OPC (Ordonnancement, Pilotage et Coordination) et à un MOEX (Maître d’œuvre d’exécution) est fortement recommandé, notamment pour coordonner les corps d’état, planifier les interventions dans des zones contraintes, et gérer les impondérables liés au contexte urbain.
Plus le projet est préparé en amont, plus il est possible d’optimiser les flux de chantier et de minimiser les impacts sur les occupants et les riverains.
Logistique urbaine et accès limités
En milieu dense, la logistique d’un chantier de surélévation devient rapidement un casse-tête.
L’espace est restreint, les accès sont partagés, et les points de levage ou de déchargement doivent souvent être partagés avec la voie publique, voire installés en toiture ou en cour intérieure.
Les contraintes les plus fréquentes incluent :
- l’absence de cour pour stocker les matériaux,
- l’impossibilité d’utiliser un monte-charge en façade,
- la nécessité de fermer temporairement la voirie pour installer une grue ou une nacelle.
Dans ce contexte, la préfabrication devient une stratégie incontournable. En réduisant le nombre de livraisons, le temps de levage et les nuisances liées à la découpe ou au percement sur site, elle permet de rationaliser les flux, de garantir la qualité d’exécution, et de sécuriser les opérations en hauteur.
De plus en plus de projets recourent à des modules entièrement assemblés en atelier, intégrant structure, isolation, menuiseries et réseaux techniques.
Le tableau suivant synthétise les principaux leviers de maîtrise logistique en milieu urbain :
| Contraintes logistiques | Solutions techniques privilégiées |
|---|---|
| Manque d’espace de stockage | Livraison en flux tendu, modules préassemblés |
| Accès par cour intérieure | Levage vertical depuis la rue, grue télescopique |
| Coactivité avec les riverains | Planning horaire ajusté, coordination avec mairie |
Protection de l’existant et gestion des nuisances
La surélévation s’inscrit presque toujours dans un contexte de site occupé, avec des copropriétaires, locataires ou usagers présents pendant les travaux.
Cela impose une vigilance accrue sur deux fronts : la protection de l’existant et la gestion des nuisances.
Sur le plan technique, il faut sécuriser :
- les cages d’escaliers et les paliers,
- les réseaux existants (eau, électricité, télécommunications),
- les façades sensibles, notamment les balcons, corniches ou toitures anciennes.
Les entreprises doivent prévoir des protections anti-chute, des cloisons temporaires anti-poussières, des dispositifs d’étanchéité provisoire et des zones de circulation dédiées pour les ouvriers.
La gestion des nuisances, elle, dépasse le simple cadre technique. Elle relève aussi de la communication : informer les résidents du planning, recueillir leurs contraintes horaires, créer un lien de confiance.
Dans certains projets, une permanence chantier est assurée une demi-journée par semaine pour répondre aux questions des habitants.
Enfin, les travaux doivent respecter scrupuleusement la réglementation locale sur le bruit, les horaires autorisés et les modalités d’affichage du permis de construire.
En zone tendue, un chantier qui néglige ces règles peut faire l’objet d’un recours ou d’une suspension administrative.
Les innovations récentes qui facilitent la surélévation
BIM et modélisation paramétrique
La généralisation du BIM (Building Information Modeling) transforme en profondeur la manière de concevoir et de piloter un projet de surélévation.
Cette modélisation numérique permet de centraliser toutes les données du bâtiment, anciennes comme projetées, dans une maquette unique partagée par tous les intervenants.
Dans le cadre d’une surélévation, le BIM offre un double avantage. D’abord, il permet une coordination fine entre les corps d’état, en évitant les conflits d’emprise entre structure, réseaux et enveloppe.
Ensuite, il autorise une simulation multicritère des performances futures du bâtiment : thermique, acoustique, structurelle, environnementale.
La modélisation paramétrique intégrée au BIM va encore plus loin en automatisant certains calculs (descente de charges, inertie thermique, analyse de ponts thermiques), en générant des variantes de conception optimisées, et en facilitant la prise de décision dès la phase de conception.
C’est un outil d’aide à la décision de plus en plus utilisé par les agences d’architecture et les bureaux d’étude structure pour des projets complexes en milieu contraint.
Matériaux innovants et composites
La surélévation impose de concilier légèreté, performance, durabilité et rapidité de mise en œuvre. Pour cela, de nombreux projets adoptent aujourd’hui des matériaux composites ou biosourcés nouvelle génération.
Le bois massif contrecollé (CLT) s’impose comme l’un des matériaux phares de la construction hors-site.
Autoportant, léger, à haute performance thermique, il permet de réaliser des murs et planchers porteurs d’un seul tenant, avec un excellent comportement au feu lorsqu’il est protégé.
Les panneaux sandwichs associant structure bois, isolant intégré et parement extérieur offrent également un bon compromis entre isolation, portance et facilité de pose.
Ils permettent une préfabrication complète en atelier, tout en limitant les ponts thermiques.
Côté isolation, la tendance est à l’utilisation de matériaux biosourcés tels que la fibre de bois, le chanvre, la ouate de cellulose ou le lin, qui présentent une faible empreinte carbone, une inertie thermique élevée, et un excellent bilan hygrométrique.
| Matériau innovant | Fonction principale | Avantages clés |
|---|---|---|
| CLT (bois massif croisé) | Structure autoportante | Léger, performant, faible émission carbone |
| Panneaux sandwichs | Mur porteur + isolant | Pose rapide, réductions de ponts thermiques |
| Isolants biosourcés | Enveloppe thermique | Confort d’été, régulation d’humidité, recyclabilité |
Préfabrication en atelier
Dans les zones urbaines denses, la préfabrication est devenue un levier stratégique pour garantir la qualité d’exécution, raccourcir les délais et limiter les nuisances sur site.
Elle consiste à réaliser en atelier, sous contrôle industriel, des éléments complets de la surélévation : modules de façade, planchers, volumes habitables ou techniques, parfois entièrement équipés.
La préfabrication permet de poser des modules bois ou béton en seulement quelques jours, grâce à des opérations de levage bien coordonnées.
Les réseaux (électricité, plomberie, ventilation) sont intégrés en amont, réduisant ainsi les interventions ultérieures et les aléas de chantier.
Les bénéfices sont multiples :
- fiabilité des assemblages, contrôlés hors intempéries,
- meilleure sécurité pour les compagnons (travail à hauteur limité),
- nuisances sonores et poussières réduites pour les occupants et le voisinage,
- optimisation du planning avec une intervention plus courte et plus ciblée sur site.
Cette approche est particulièrement adaptée aux surélévations sur bâtiments occupés, où chaque journée de travaux en moins représente un gain significatif en termes de confort, d’acceptabilité sociale et de maîtrise des coûts indirects.
Comparatif des matériaux adaptés à la surélévation
Le choix du matériau structurel est un facteur décisif dans un projet de surélévation.
Il conditionne non seulement la charge additionnelle supportée par la structure existante, mais aussi les performances thermiques et acoustiques, la vitesse d’exécution et le bilan carbone de l’opération.
Les solutions les plus utilisées aujourd’hui sont le bois (ossature légère ou CLT), l’acier léger et le béton cellulaire.
Chacune présente des avantages spécifiques en fonction du contexte du projet, de la complexité structurelle et du niveau de performance recherché.
Le tableau suivant compare les principales caractéristiques de ces matériaux :
| Matériau | Poids moyen (kg/m²) | Performance isolante | Prix estimatif (€/m²) | Avantages techniques |
|---|---|---|---|---|
| Bois (ossature) | Environ 50 | Très bonne | 3 000 à 4 500 | Léger, rapide à mettre en œuvre, biosourcé |
| CLT (Cross Laminated Timber) | Environ 100 | Bonne | 4 000 à 5 500 | Autoportant, performant, adapté à la préfabrication |
| Acier léger | Environ 70 | Moyenne | 3 800 à 5 000 | Résistant, souple en conception, recyclable |
| Béton cellulaire | Environ 120 | Bonne | 3 500 à 4 500 | Ignifuge, bonne inertie thermique, durable |
Le bois reste le matériau de référence pour les projets de surélévation en raison de sa légèreté et de son excellent comportement thermique, mais le CLT séduit de plus en plus pour sa capacité à porter sur de longues travées sans appuis intermédiaires.
L’acier offre des performances structurelles élevées avec une souplesse de conception, tandis que le béton cellulaire présente un compromis intéressant entre inertie, isolation et sécurité incendie.
Le choix final dépendra de nombreux paramètres : type de bâtiment, contraintes réglementaires, contraintes d’accès, volonté d’industrialisation du chantier, stratégie environnementale ou disponibilité des entreprises spécialisées.
Les contraintes réglementaires à connaître
La réussite d’un projet de surélévation repose autant sur la rigueur technique que sur la maîtrise du cadre réglementaire.
En effet, au-delà des aspects structurels, acoustiques ou thermiques, la conformité aux règles d’urbanisme et de construction conditionne la faisabilité du projet.
Ce volet réglementaire doit être anticipé dès les premières études, car il détermine les hauteurs autorisées, les obligations administratives et les performances à atteindre.
Urbanisme : que dit le PLU ?
Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) est le document de référence.
Il fixe les hauteurs maximales autorisées, les gabarits, les règles d’alignement, les retraits obligatoires en limite de parcelle, et les éventuelles servitudes de vue, d’ensoleillement ou de protection patrimoniale.
Dans certaines communes, des secteurs sauvegardés ou protégés (AVAP, SPR) limitent strictement les possibilités de surélévation.
Des dérogations peuvent parfois être obtenues si le projet présente un intérêt environnemental ou social, comme la création de logements sociaux ou la requalification énergétique d’un immeuble.
Normes techniques obligatoires
Une surélévation est assimilée à une extension neuve, et donc soumise aux exigences de la RE2020 sur les nouvelles constructions : performance énergétique, confort d’été, limitation de l’empreinte carbone, recours aux énergies renouvelables.
En matière d’acoustique, les exigences de la NRA (Nouvelle Réglementation Acoustique) s’appliquent dès lors qu’un nouveau logement est créé. Il faudra garantir un niveau d’isolement minimal entre les parties communes, les niveaux existants et les nouveaux volumes.
La sécurité incendie, l’accessibilité PMR, et la ventilation (notamment le débit minimal de renouvellement d’air) doivent également être intégrées dans la conception, conformément aux exigences du Code de la construction et de l’habitation.
Autorisations administratives
En fonction de l’ampleur du projet, deux cas de figure se présentent :
| Nature du projet | Formalité requise | Seuil déclencheur |
|---|---|---|
| Surélévation inférieure à 40 m² en zone urbaine | Déclaration préalable de travaux | Surface créée inférieure à 40 m² |
| Surélévation supérieure à 40 m² ou en secteur protégé | Permis de construire | Surface créée supérieure à 40 m², ou secteur protégé |
Au-delà de 150 m² de surface de plancher totale (existante + projetée), le recours à un architecte est obligatoire. Le délai d’instruction varie de un à trois mois, selon la nature du dossier et la zone concernée.
Un affichage réglementaire est également exigé sur site dès la délivrance de l’autorisation, pour une durée minimale de deux mois.
Enfin, si le bâtiment est en copropriété, la question des autorisations internes (vote à la majorité, cession de droits à construire, modification du règlement) fera l’objet d’un article dédié à paraître.
À lire prochainement : « Copropriété et surélévation : décisions collectives et valorisation patrimoniale »
Études de cas : des projets techniques exemplaires
Paris 16e : trois niveaux en structure mixte bois-acier
Dans le très règlementé 16e arrondissement de Paris, un immeuble haussmannien a été surélevé de trois niveaux, dans un quartier classé, sans modifier l’aspect architectural initial.
Le projet s’appuie sur une structure mixte bois-acier préfabriquée en atelier, permettant de limiter les charges sur les fondations existantes tout en garantissant une rapidité de pose exceptionnelle.
Le choix du bois pour les planchers et les murs porteurs a permis d’atteindre un excellent niveau d’isolation thermique, tandis que l’acier a été utilisé pour la trame de renforts longitudinaux et le contreventement.
Le chantier a été bouclé en 18 mois, avec une phase de gros œuvre limitée à 8 semaines. La toiture accueille désormais un jardin planté et une terrasse semi-privative, valorisant l’ensemble de la copropriété.
Strasbourg : surélévations patrimoniales en cœur de ville
Dans le centre historique de Strasbourg, plusieurs opérations de surélévation ont été réalisées sur des immeubles datant du début du XXe siècle.
Au 10 rue Sédillot, un étage a été ajouté en 1948, puis requalifié récemment, en conservant l’esthétique Art Déco originelle. L’intégration de matériaux contemporains (ossature bois, parements en zinc patiné) a été pensée pour respecter les proportions et la trame architecturale.
Un autre projet, au 19 rue de l’Observatoire, a permis d’ajouter discrètement un étage sur un bâtiment en brique. Grâce à un système de façade ventilée, la performance énergétique a été nettement améliorée, sans nuire à la lecture patrimoniale de l’ouvrage.
Ces exemples montrent que patrimoine et surélévation ne sont pas incompatibles, à condition de respecter les gabarits et de recourir à des matériaux compatibles.
À Poissy (Yvelines), un bailleur social a réalisé une surélévation de deux niveaux sur un immeuble des années 1970, sans évacuer les locataires pendant les travaux.
Le projet repose sur une structure modulaire bois, montée en atelier, transportée par convois spéciaux, puis posée à l’aide d’une grue sur la toiture existante renforcée.
Chaque module intègre les réseaux, l’isolation et les menuiseries extérieures, réduisant ainsi la durée d’intervention à 3 semaines sur site. Une isolation thermique par l’extérieur a été déployée simultanément sur les niveaux existants, permettant une mise à niveau énergétique de l’ensemble du bâtiment.
Ce projet illustre la capacité des techniques industrialisées à concilier performance, rapidité et maintien en usage, y compris dans des contextes sociaux sensibles.
Ce qu’il faut retenir
Surélever un immeuble est une formidable opportunité de densification intelligente et de valorisation du patrimoine existant.
Mais c’est aussi un exercice d’équilibriste, où chaque paramètre compte : portance de la structure, confort thermique, performance acoustique, raccordement des réseaux, sécurité incendie, autorisations administratives, coordination du chantier.
Un projet de surélévation réussi repose sur une anticipation technique rigoureuse, un choix judicieux des matériauxet une stratégie de mise en œuvre adaptée au contexte urbain et réglementaire.
Il ne s’agit pas seulement d’ajouter des mètres carrés, mais de le faire avec méthode, en respectant l’existant et les usages.
Voici les points clés à garder en tête :
- Évaluer dès l’amont la capacité portante de la structure existante
- Recourir à des matériaux légers, performants et industrialisables (ossature bois, CLT, acier léger)
- Soigner l’isolation acoustique verticale, souvent négligée mais essentielle pour le confort et la réglementation
- Anticiper les raccordements aux réseaux techniques et la gestion des flux (eaux, VMC, électricité)
- Organiser le chantier pour limiter les nuisances et sécuriser les accès en site occupé
- Intégrer les contraintes du PLU, les exigences de la RE2020 et la réglementation en matière d’accessibilité et de sécurité
- Impliquer les habitants ou les copropriétaires dès les premières phases, en les informant des étapes et bénéfices attendus
Enfin, ne pas sous-estimer l’apport des outils numériques (BIM, scan 3D) et des solutions industrialisées(préfabrication, modules bois) qui, bien maîtrisés, peuvent transformer un chantier complexe en un projet exemplaire.
La surélévation n’est pas un pari, c’est un projet d’ingénierie globale. Et c’est à cette condition qu’elle peut devenir un levier concret de construction durable en milieu urbain.
Pierre Chatelot est rédacteur en chef de ConstructionDurable.net, média dédié à la construction écologique et à l’habitat bas carbone. Diplômé en Aménagement du Territoire (Paris 1 Sorbonne), il a travaillé plus de 10 ans dans l’immobilier et le logement social, notamment comme directeur du développement d’un promoteur (150 logements livrés).
Spécialiste des matériaux biosourcés, de l’habitat léger et des énergies renouvelables, il a publié plus de 100 articles, lus par 50 000 lecteurs.